どこよりもお手軽に不動産投資を！【不動産の道しるべ】
こんにちは。ゆき（tabisuru-yukiyuki.com）です。
旅＆移住ブログなのに最近不動産のことばかり書いてるから、もはや何ブログだよっていう。。
ですが、凝りもせずに今日はマンション運用・不動産投資に関する注意点について書きます。
これまで当ブログでは当たり前のことを書いてきましたが、今回はちょっとディープ？細かい？内容になります。
意外とマンション運用しようとしている人の教科書的な注意点の書かれたブログってないんですね。
私もマンション運用に詳しい知人がいなければ調べようともしなかったので、皆様が損をする前に、注意点や確認事項について書きます。
これを読んだうえで、本当に投資する価値がある物件なのか否かを見極めていただければと思います。
ブログの最後に確認事項一覧としてExcelでリストにまとめておきますので、不動産会社との面談時等にぜひご活用ください。（先に、この情報くださいって提出しちゃえば時間短縮ですね。）
↑すみません！こちら内容強化のため、ただいま準備中です。公開予定は2018年7月8日（日）を予定しておりますので、お手数ですが当ブログに再訪いただきDLしていただければと思います＞＜
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Contents
【不動産会社は教えてくれない！？マンション運用・不動産投資を検討している方のための注意点・確認事項】
マンション運用の注意点：不動産会社の確認
最近ニュースにもなったので、既に調べた推している方も多いかもしれませんが、まずはご自身が契約しようとしている不動産会社の確認をしましょう。
- 会社の評点→高い方が〇
- 業績→一概には言えませんが、怪しい金回りはないか
- 上場／非上場→上場が安心
- 経営者→日本人か？
- 親会社・関連会社→あやしい企業名はないか？
- 筆頭株主情報→日本人か？
など、参考にすると良いです。
マンション運用の注意点：物件概要の確認
「物件概要」はその名の通り「物件」の「概要」・・・ではないです。
築年数、物件の場所、家賃などのただの概要情報だけでは不十分です。
管理会社、施工会社、下水、ガス等の情報まで記載されたものを一般的に「物件概要」と言いますので、これを開示してもらいましょう。
（ネットで物件名居れたら出てくる場合もある。）
特に、管理会社は見ておいた方が良いです。
不動産会社と管理会社が同じ系列だった場合、安心であるという一方で、管理会社は管理費を自由に設定しやすいので、変動するリスクが高くなる傾向があります。
マンション運用の注意点：設備そのもの＆設備交換にかかる費用＆設備交換時期
前回の記事で、設備はエアコン、給湯器、浴室乾燥機と記載しましたが、水回り一式など、そもそも設備交換の可能性のあるものはすべて不動産会社にリスト化してもらいましょう。
不動産会社や社員によっては、「聞かれなかったら情報提供しない」というスタンスをとる人が多いように感じます。
で、例えば、35年で見積もってもらい30年までは問題なく運用できていたが、記載していなかった設備が30年後に壊れて、急遽100万必要になりました～オーナーの皆さん、至急費用を準備してください～ということもあるかもしれません。
マンション運用の注意点：立体駐車場の有無の確認
立体駐車場は非常にコストがかかります。しかも数十年後にいきなり請求されるなんてことも。（上に記載した通り）
運用として検討しているマンションに立体駐車場がある場合、他の物件を当たることをお勧めします。
マンション運用の注意点：長期修繕計画と修繕積立金の確認
長期修繕積立金は開示してくれないこともありますが、非常に参考になるのでもしも開示してくれるのあればお願いしましょう。
長期修繕計画には2種類あります。
ひとつは、マンション一棟の長期修繕計画。
もうひとつは一戸当たりの長期修繕計画です。
マンション丸ごとの長期修繕計画と運用を考えている部屋の修繕計画、そして自分が払う修繕積立金のつじつまが合っているか確認しましょう。
要するに、管理費や修繕積立金がシュミレーションで費用に入ってくるかと思うのですが、投資しようとしているマンションには全部で何戸あって、自分が支払う予定の管理費・修繕積立金×戸数の金額は、本当にマンション丸ごとの長期修繕計画で発生する予定の費用をまかなえるのか？を確認しましょう。
ここは聞かないと教えてくれない率100％でした。
マンション運用の注意点：家賃下落率を加味したシュミレーション
これは当たり前でのことですが、、、家賃は築年数とともに下落します。
5年に1度くらいの頻度で家賃下落が起きるのですが、仮に1年に1％下落した場合、完済した際にマンション価値がどれくらいか計算してみると良いかと思います。
まあ、一定のところで下落は止まる＆1%という仮設定なので、あくまで目安です。
より根拠のあるシュミレーションをするのであれば、近くの間取りの似た物件の家賃相場を調べると良いです。
ほぼ同じ間取りで、築年数が違うと、家賃は新築と比較してどれくらい開くのか？参考になります。
マンション運用の注意点：法人契約かどうか
これは単純に法人契約の方が、「まともな部屋の使い方をする」人が多いからです。
まとめ
いやあ～これを機にいろいろと勉強しましたが、「不動産投資は分からないことが多くて怖い」と言われている所以がよ～くわかりました。
だって、聞かないと教えてくれないんだもの！笑
今回記載した注意事項を確認・リスクを理解したうえで、本当に投資する価値のある物件かどうかをご判断いただき、失敗しない不動産運用をしていきましょう。
冒頭に記載した確認事項一覧は内容強化のため、ただいま準備中です。公開予定は2018年7月8日（日）を予定しておりますので、お手数ですが当ブログに再訪いただきDLしていただければと思います＞＜
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